2025년에도 전세사기 피해는 줄지 않고 있어요. 아직도 무자본 갭투자, 바지 임대인, 위조 등기부, 허위 계약서 같은 수법이 계속 나오고 있죠. 피해자들은 몇 천만 원에서 수억 원까지 손해를 보고 있어요. 😢
그런데 알고 보면, 이 사기들 중 많은 부분은 “계약 전 사전 확인”만 했어도 막을 수 있었던 경우가 정말 많아요. 아주 작은 확인만 했어도 말이죠.
이 글에서는 전세사기를 99% 예방할 수 있는 핵심 노하우들을 한눈에 보여드릴게요. 등기부 보는 법, 피해야 할 집 특징, 실제 현장 체크포인트까지 전부 담았어요.
전세 들어가기 전, 이 글 하나만 읽고 준비하면 '웬만한 사기꾼'은 절대 못 속여요. 부동산 사무실에서도 “이 분은 좀 아는 분이네…” 싶을 정도로 말이죠
전세사기, 왜 이렇게 많을까?
전세사기가 계속 발생하는 가장 큰 이유는 ‘전세 구조 자체’가 갖는 허점 때문이에요. 세입자는 몇 억 원을 집주인에게 맡기지만, 집의 실제 가치는 보증금보다 낮은 경우도 많거든요.
이 틈을 노려 사기꾼들이 나타나요. “보증금 받고 대출 받고 팔고 도망가고...” 이런 식으로 순환시키는 ‘무자본 갭투자’는 전세사기의 대표적인 방식이에요.
더 무서운 건, 겉보기엔 정상적인 집처럼 보여도 등기부등본 속에는 수상한 채권이 쌓여 있고, 계약서엔 임대인의 실명이 아니라 바지 명의가 들어 있는 경우도 있다는 점이에요.
또, 많은 피해자들이 “중개사가 문제 없대서 계약했어요”라고 말해요. 하지만 부동산 중개사도 모든 걸 확인해주진 않아요. 결국 내가 지켜야 하는 거예요.
계약 전 필수 체크리스트
계약서에 도장 찍기 전! 딱 이 5가지만 확인해도 사기 위험 80%는 줄일 수 있어요. 진짜로요. 중요한 건 ‘모양새’가 아니라 ‘내 돈이 안전한가’예요.
📌 전세 계약 전 필수 확인 항목
1️⃣ 등기부등본 확인: 집주인 실명, 근저당 여부, 소유권 변동 유무
2️⃣ 보증금 대비 시세 비율: 보증금이 시세의 70% 이상이면 위험
3️⃣ 집주인과 직접 대면 또는 위임장 확인
4️⃣ 건물 연식과 건축물대장 일치 여부
5️⃣ 전입신고 + 확정일자, 계약 당일 바로 신청
특히, 등기부등본은 무조건 ‘계약 당일자 기준’으로 열람해야 해요. 하루만 지나도 새로운 근저당이 잡힐 수 있거든요.
그리고 ‘보증금이 시세보다 높다’는 말은, 내가 집을 떠안아도 되팔 수 없다는 뜻이에요. 보증금이 집값보다 높으면, 사실상 사기를 당한 거나 마찬가지에요.
전세 계약 전 확인표
| 항목 | 확인 방법 | 주의 포인트 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷 등기소 확인 | 근저당·압류 유무 |
| 보증금 시세비율 | 국토부 실거래가 비교 | 70% 이상 위험 |
| 건축물대장 | 정부24 열람 | 등기부 내용과 일치 |
필수 서류와 진짜 확인법
사기꾼들이 가장 많이 사용하는 수법 중 하나는 바로 ‘서류 위조’예요. 겉보기엔 정상적인 계약서고, 등기부등본도 비슷한데… 알고 보면 조작된 거죠. 그래서 ‘진짜 확인법’을 꼭 알아야 해요!
📌 무조건 직접 열람해야 할 서류
1️⃣ 등기부등본 (인터넷등기소에서 발급)
2️⃣ 건축물대장 (정부24 또는 민원24)
3️⃣ 임대인의 신분증 + 실명 확인
4️⃣ 임대인의 소유권 확인용 통장 사본 또는 위임장
등기부등본은 중개사가 출력해준 걸 믿지 말고, 내가 직접 출력해서 본인의 눈으로 확인해야 해요. 위조된 등기부 출력 사례도 실제로 존재해요!
특히 계약자가 ‘법인’이나 ‘위임받은 대리인’일 경우, 더 꼼꼼하게 봐야 해요.
임대인이 사망했는데도 계약을 강행하는 사례도 있고, 바지 명의를 이용해 손실을 피하는 경우도 있어요.
위험한 집 특징 완전 정리
한눈에 보기에도 “이 집은 좀 수상하다...” 싶은 전세 매물들이 있어요. 실제 전세사기 피해자들이 공통적으로 겪은 위험 신호들을 모아봤어요.
🚨 이런 집이라면 조심하세요
1️⃣ 보증금이 시세보다 높거나 거의 같음
2️⃣ 임대인이 매번 바뀌고, 소유권 변동이 잦음
3️⃣ 입주 전에 ‘등기부등본 미제공’
4️⃣ 공인중개사가 계약을 너무 재촉함
5️⃣ 다가구·다세대 주택 중 건물 전체에 근저당 있음
특히, ‘다가구주택’은 각 세대가 개별 등기가 안 되어 있기 때문에 가장 위험한 구조 중 하나예요. 그 한 채에 여러 세입자가 들어가 있는 경우, 경매 시 보증금을 다 잃을 수도 있어요.
또한, 보증금이 너무 높은 전세 매물은 일단 의심부터 해야 해요. 시세보다 높은 보증금을 왜 받을 수 있냐고요? 그냥 ‘사기칠 수 있어서’예요.
전세 계약, 막연한 불안 없이 준비하세요!
체크리스트만 챙겨도 내 전세금은 안전하게 지킬 수 있어요.
"이 글 하나로 전세사기 걱정 싹!" 실전 팁으로 내 보증금, 내 집은 내가 지켜요!
전세사기 위험 신호 체크표
| 위험 요소 | 위험 수준 | 대응 방법 |
|---|---|---|
| 보증금 = 시세 | ⚠️ 높음 | HUG 보증 가입 여부 확인 |
| 다가구 주택 | ❗ 매우 높음 | 등기부상 건물 전체 확인 |
| 소유주가 자주 바뀜 | ❗ 매우 높음 | 소유권 변동 이력 체크 |
전세보증보험 가입 꿀팁
전세사기를 막는 가장 강력한 방법 중 하나는 바로 전세보증보험이에요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증이 제공하는 상품으로, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 지급해줘요.
보험료는 보증금의 약 0.1%~0.2% 수준이고, 가입 기간은 전세계약 기간만큼 설정할 수 있어요. 2025년 기준, 보증금 1억 원일 경우 보험료는 연간 10~20만 원 정도예요. 이 금액으로 수천만 원을 보호받는 거죠.
가입 전 체크할 조건은 다음과 같아요:
✔ 전입신고 & 확정일자 완료
✔ 등기부등본상 선순위 근저당 없음
✔ 보증금이 시세 대비 적정 수준일 것
✔ 주택 소재지 및 임대인 정보 명확할 것
HUG는 보증금 상한선과 가입 제한 조건이 있을 수 있으니 꼭 사전에 상담받고 진행하는 게 좋아요. 최근에는 모바일 앱에서도 간편하게 견적 조회 가능해요!
현장에서 바로 피해야 할 신호
현장에 가서 집을 보는 순간, 눈치 빠른 사람은 ‘이 집 좀 이상하다’는 걸 바로 알아챌 수 있어요. 실제 계약 직전에 벌어지는 ‘이상한 행동들’을 기억해두면 도움이 돼요!
🚨 이런 말을 들으면 경계하세요:
“오늘 안에 계약 안 하면 다른 사람이 가져가요!”
“등기부는 내일 보여드릴게요.”
“그냥 부동산에서 다 알아서 해줬어요.”
“보증금 돌려받는 건 걱정 안 하셔도 돼요.”
중개사가 말을 빠르게 하거나, 등기부등본을 보여주지 않으려 하거나, 임대인이 등판하지 않는다면 무조건 한 번 더 검토하세요. 계약 서두르면 거의 100% 후회해요.
또한 계약서에 ‘선순위 보증금’이나 ‘기타 채권 관계’가 기입돼 있다면 절대 서명하면 안 돼요! 이 문구 하나로 몇 천만 원이 사라질 수 있어요.
사기 의심 말투 TOP 5
| 발언 | 위험도 | 의미 |
|---|---|---|
| “지금 계약 안 하면 다른 사람이 해요” | ❗ 매우 높음 | 시간 촉박 유도 → 사기 가능성↑ |
| “등기부는 나중에 보여드릴게요” | ⚠️ 높음 | 등기문제 숨기는 중 |
| “보증금 문제는 걱정마세요” | ⚠️ 높음 | 보증 문제 발생 확률↑ |
FAQ
Q1. 등기부등본은 어디서 확인하나요?
A1. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람 가능해요. 수수료는 700원 정도로 저렴하고, 즉시 출력돼요.
Q2. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
A2. 네! 확정일자를 받아야 법적으로 '우선변제권'이 생겨요. 동사무소에서 전입신고와 동시에 처리 가능해요.
Q3. 전세보증보험은 언제 가입해야 하나요?
A3. 전세계약을 체결하고 나서 전입신고 및 확정일자 등록이 끝난 직후 바로 가입하는 게 안전해요.
Q4. 중개사에게 모든 걸 맡겨도 될까요?
A4. 아니에요. 중개사는 법적 책임은 제한적이에요. 모든 서류는 내가 직접 확인하는 게 원칙이에요.
Q5. 임대인이 법인일 경우는 안전한가요?
A5. 반드시 법인 등기부등본까지 열람하세요. 법인도 부도나면 책임을 회피할 수 있어요.
Q6. 보증금이 시세보다 높은데 계약해도 되나요?
A6. 매우 위험해요. 경매 시 회수 못할 가능성이 크니, 반드시 보증보험 가입 가능 여부부터 확인해요.
Q7. 계약금만 걸고 나중에 등기부 확인해도 되나요?
A7. 절대 안 돼요. 계약 전에 모든 서류를 검토해야 해요. 계약금 걸면 사기 피해가 발생해도 돌려받기 어려워요.
Q8. 계약 직전에 체크해야 할 질문은?
A8. “이 집의 소유주는 누구인가요?”, “근저당 있나요?”, “보증보험 가입 가능한가요?”, “전입신고와 확정일자 가능한가요?”